¿Cuanto dinero me va a dar el banco de hipoteca?
Hay una pregunta que aparece siempre, incluso antes de elegir piso: ¿cuánto me concede el banco?
Y es normal. Porque la respuesta no es un número exacto que salga de una calculadora. Es el resultado de cómo encaja tu perfil (ingresos, deudas, ahorros) con los criterios de cada entidad.
En FIKA lo explicamos así: el banco no “te concede lo que pides”, te concede lo que puede justificar que podrás devolver con seguridad.
Vamos a poner orden, con ejemplos y sin tecnicismos.
las entidades no suelen conceder más del 80% del valor de tasación de la vivienda
Los 2 límites que realmente mandan (y por eso a veces “no salen los números”)
Cuando un banco calcula tu hipoteca, normalmente aplica dos límites principales:
- Límite por financiación de la vivienda: cuánto te presta sobre el valor del inmueble.
- Límite por endeudamiento: cuánto puedes pagar al mes según tus ingresos y deudas.
Tu hipoteca máxima suele ser el menor resultado entre esos dos límites. Y ahí es donde mucha gente se lleva la sorpresa.
1) Límite por financiación: cuánto te prestan sobre la vivienda
Aunque cada entidad tiene su política, el Banco de España recuerda que las entidades no suelen conceder más del 80% del valor de tasación de la vivienda. Esto significa que, en la práctica, necesitas ahorros para completar la compra y asumir los gastos.
Ojo con un matiz muy típico: la tasación y el precio de compra no siempre coinciden. Si la tasación sale más baja, el límite de financiación se reduce, aunque tu sueldo sea bueno.
Ejemplo (financiación): Compras un piso por 250.000 €. La tasación sale en 240.000 €. Si el banco financia el 80% de la tasación, el máximo por este criterio sería 192.000 € (0,80 x 240.000 €). El resto (precio no financiado + gastos) tendrías que cubrirlo con ahorros.
2) Límite por endeudamiento: lo que puedes pagar al mes (sin ahogarte)
Aquí entra la famosa “regla del esfuerzo”. El Banco de España indica que, en general, las entidades estiman que la tasa de endeudamiento no debe superar el 30-35% de los ingresos. Y ojo: ese porcentaje incluye la hipoteca y cualquier otra deuda (coche, préstamos, tarjetas…).
Además, las entidades pueden consultar tu informe de riesgos (CIRBE) para comprobar tus deudas. La CIRBE es una base de datos del Banco de España que recoge información de préstamos, créditos, avales y garantías; no es un registro de morosos.
Cómo calcular tu “cuota máxima” en 30 segundos
Fórmula orientativa (muy útil para una primera estimación):
- Cuota máxima total de deudas ≈ Ingresos netos mensuales x 0,30 a 0,35
- Cuota máxima de hipoteca ≈ (Cuota máxima total) – (cuotas de otros préstamos)
Ingresos netos/mes | 35% (máx. deudas) | Cuota coche (ej.) | Otras deudas (ej.) | Máx. hipoteca aprox. |
2.000 € | 700 € | 250 € | 0 € | 450 € |
2.500 € | 875 € | 250 € | 50 € | 575 € |
3.000 € | 1.050 € | 250 € | 50 € | 750 € |
El “truco” que casi nadie entiende: el banco se queda con el peor de los dos escenarios
Aunque tengas ahorros, si tu cuota se dispara por encima del 30-35%, el banco recorta. Y aunque tu sueldo sea alto, si pides más del porcentaje de financiación habitual, también recorta.
Por eso a veces pasa esto:
- Te cuadra una cuota, pero la tasación baja te limita el importe.
- Te cuadra la financiación al 80%, pero tu endeudamiento te deja una cuota demasiado justa.
Caso ejemplo (endeudamiento vs financiación): Pareja con ingresos netos de 2.800 €/mes. Pagáis 250 €/mes de coche y 50 €/mes de un préstamo pequeño (total otras deudas: 300 €).
Si aplicamos el 35%, el máximo de deudas sería 980 € (2.800 x 0,35). Por tanto, cuota máxima de hipoteca aproximada: 680 € (980 – 300).
Con una hipoteca a 30 años y un tipo del 3% (solo para estimar), una cuota de 680 € equivale a unos 161.000 € de préstamo.
Ahora miramos el piso: precio 220.000 €, tasación 215.000 €. Al 80% de tasación, el máximo por financiación sería 172.000 €.
¿Qué concede el banco? El menor: 161.000 € (manda el endeudamiento).
6 palancas reales para que te concedan más hipoteca (sin hacer locuras)
¿Cuánto suele financiar un banco en una vivienda habitual?
Como regla general, el Banco de España indica que las entidades no suelen conceder más del 80% del valor de tasación. En casos concretos puede haber más financiación, pero suele requerir un perfil muy solvente o garantías adicionales.
¿Qué es la CIRBE y debería preocuparme?
La CIRBE (Banco de España) es una base de datos con información de tus préstamos, créditos, avales y garantías. No es un registro de morosos. El banco la consulta para conocer tu nivel de endeudamiento y tú puedes solicitar tu informe gratuitamente.
¿Si supero el 35% de endeudamiento ya me dirán que no?
No hay una regla única, pero superar ese rango suele complicar la aprobación o empeorar condiciones. La estrategia habitual es reducir deudas, ajustar importe o aportar más entrada.
¿Qué ingresos cuentan? ¿Solo la nómina?
Cuentan los ingresos estables y demostrables. Las variables pueden considerarse, pero con prudencia y según entidad (por ejemplo, promediando meses o años).
¿Y si me dicen “sí” pero luego me cambian el importe?
Puede pasar si la tasación sale más baja, si aparece una deuda que no se había considerado o si cambia la evaluación del riesgo. Por eso es clave hacer un preanálisis serio antes de firmar arras. En FIKA nos aseguramos de que estés protegido en todo momento. Revisamos las arras y nos encargamos de que la tasación pueda salir al importe necesario.
